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Der Traum von den eigenen vier Wänden ist tief in den Köpfen verankert! Steht doch der Besitz eines Eigenheims mit Garten mit einer besseren Lebensqualität und der Absicherung der Altersvorsorge im Zusammenhang. Außerdem wünschen sich viele, die monatlichen Mietzahlungen zukünftig in die eigene Immobilie zu investieren.
Allerdings besitzen die wenigsten das notwendige Kapital, um die Wohnimmobilie mit einer Einmalzahlung zu erwerben. Sie sind auf eine Baufinanzierung in Form eines Immobilienkredits angewiesen. Eine umsichtige Planung sowie eine langfristige Kalkulation sind dabei unerlässlich!
Eine Baufinanzierung vernünftig kalkulieren! (link)
Welche Raten können gestemmt werden?
Viele zukünftige Bauherren machen sich erst auf die Suche nach einer Immobilie und suchen dann nach einem Weg, diese abzubezahlen. Dabei werden die eigenen finanziellen Möglichkeiten schnell überschätzt und der Weg in die Schuldenfalle ist vorgezeichnet.
Besser ist es, in einem ersten Schritt zuerst den finanziellen Rahmen abzustecken, der für eine Baufinanzierung infrage kommt, und sich erst dann nach einer passenden Immobilie umzuschauen.
Daher steht zu Beginn einer Baufinanzierung ein ehrlicher Kassensturz. Es müssen alle laufenden Ausgaben, die das Jahr über anfallen, addiert werden. Dazu gehören neben den laufenden Lebenshaltungskosten unter anderem die Unterhaltung des Kfz, eventuelle Sparpläne, die Ausgaben für Freizeitgestaltung und die künftigen laufenden Kosten für das Eigenheim. Nicht einzurechnen sind dagegen die Zahlungen für die Kaltmiete, da diese als Hausbesitzer wegfallen.
Der ermittelte Betrag ist nun vom verfügbaren Einkommen abzuziehen. Jetzt wird das Resultat durch 12 geteilt und es steht fest, welchen Betrag der Kreditnehmer monatlich zur Tilgung eines Immobilienkredits aufbringen kann. Es empfiehlt sich in jedem Falle, großzügig zu kalkulieren, um durch unvorhersehbare Gegebenheiten keine finanziellen Schwierigkeiten heraufzubeschwören.
Die Ermittlung des Finanzierungsbedarfs
Nach der Ermittlung des Budgets kann der Immobilienmarkt sondiert werden. Dabei gibt es zu bedenken, dass neben dem eigentlichen Kaufpreis Baunebenkosten anfallen. Diese setzen sich aus den Gebühren für den Notar und der Courtage für den Makler sowie dem Eintrag ins Grundbuchamt und der Grunderwerbssteuer zusammen. Üblicherweise verteuern diese Ausgaben das Gesamtprojekt um 15 %.
In der Regel sollte die Kreditsumme nicht zu knapp berechnet sein. Auch sollte eine Reserve in die Kalkulation einfließen, um unvorhersehbare Verzögerungen abzufedern. Eine Nachfinanzierung enthält meist schlechtere Konditionen als der eigentliche Immobilienkredit.
Eigenkapital oder Vollfinanzierung
Wer aktuell wenige finanzielle Mittel zur Verfügung hat, kann sich um eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bemühen. Es empfiehlt sich aber, so viel wie möglich Eigenmittel einzubringen. Zum einen ist bei einer Vollfinanzierung mit erheblich höheren Zinsen zu rechnen. Zum anderen trägt ein hoher Anteil an Eigenkapital dazu bei, dass die Raten günstiger ausfallen und der Immobilienkredit rascher abbezahlt wird. Experten empfehlen, zumindest die Baunebenkosten mit eigenen Mitteln abzudecken.
Fördermittel abrufen
Beim Kauf einer Immobilie mit einer sich anschließenden Sanierung stellen Bund und Länder unter bestimmten Umständen Fördermittel zur Verfügung. Diese werden vor allem hinsichtlich der Energieeffizienz des Gebäudes und für altersgerechtes Wohnen vergeben. Außerdem gibt es Fördergelder zur Finanzierung von Wohneigentum für einkommensschwache Familien.
Die Mittel werden entweder als zinsgünstige Kredite oder in Form von Tilgungszuschüssen und Bürgschaften zugeteilt. Maßgebliche Institutionen sind die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau), das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) und die Förderbanken der Bundesländer.
Eigenleistungen realistisch einschätzen
Bauherren können mit der sogenannten “Muskelhypothek” den Eigenkapitalbetrag erhöhen oder den Finanzierungsbedarf mindern. So wird bares Geld gespart. Dabei ist allerdings Vorsicht geboten. Sind die handwerklichen Fähigkeiten nicht gegeben, entstehen üblicherweise Verzögerungen, die das gesamte Projekt in Schieflage bringen.
Nicht fachgerecht ausgeführte Arbeiten führen zudem zu Baumängeln, die nachträglich für teures Geld in Ordnung gebracht werden müssen. Erfahrungswerte zeigen, dass auch bei professionell ausgeführten Bauarbeiten in Eigenregie höchstens 10 % der Finanzierungssumme eingespart wird.
Flexible Tilgungsraten vereinbaren
Wer Sondertilgungen vereinbart, kann neben den eigentlichen Raten die Rückzahlung beschleunigen und ist schneller schuldenfrei. Manche Banken gestatten einen Tilgungssatzwechsel. Dieser erlaubt es, die Raten bei einer Verbesserung der Einkommenssituation zu erhöhen. Wenn es zu Finanzengpässen kommt, wird der Tilgungsanteil herabgesetzt, sodass der Bauherr nicht in Zahlungsschwierigkeiten gerät.
