Kostenfaktoren beim Umschulden eines Baukredits

Baufinanzierungen sind im Normalfall die größten Finanzprojekte, die Privatpersonen in ihrem Leben umsetzen. Dabei geht es um sehr lange Laufzeiten und auch hohe Kreditbeträge.

Angesichts der heutigen Immobilienpreise sind dabei Darlehenssummen zwischen 200.000 und 300.000 Euro heute keine Seltenheit mehr. Diese werden für Zeiträume zwischen 10 und 25 Jahren festgeschrieben. In der heutigen schnelllebigen Welt ist es jedoch kaum möglich, entsprechend lange Finanzplanungen sicher durchzuführen. In einer solchen Zeitspanne kann einfach zu viel passieren. Darüber hinaus ändert sich das Marktumfeld stetig, was sich wiederum auf das Zinsniveau auswirkt. Läuft die Baufinanzierung aus, bleibt oft noch eine Restschuld, die wiederum über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert wird. Doch welche Möglichkeiten haben Kreditnehmer in einer solchen Situation und welche Kosten fallen dabei an?

Abbildung 1: Baufinanzierungen sind langfristige Finanzprojekte, in deren Verlauf viele Veränderungen auftreten.

Dabei können auch Umschuldungen spannend sein – doch was ist dabei zu beachten? Bildquelle: Markus Spiske / Unsplash.com

Baufinanzierung und Zinsbindung: Der Klassiker

Herkömmliche Immobilienkredite werden heute mit einem gebundenen Sollzins angeboten. Das bedeutet: Während der gesamten Laufzeit bleibt der vereinbarte Zinssatz gleich. Veränderungen des Zinsniveaus spielen für die spezielle Finanzierung also keine Rolle mehr. Dies lässt sich sehr anschaulich an Immobiliendarlehen zeigen, die vor 20 Jahren abgeschlossen wurden. Nach der Bundesbank-Statistik sieht die Zinsdifferenz folgendermaßen aus:

• Durchschnittszins 2001 (10 Jahre Zinsbindung): 5,42% p.a.
• Durchschnittszins 2021 (10 Jahre Zinsbindung): 1,27% p.a.

Es wäre bei 20 Jahren Zinsbindung also theoretisch durchaus möglich, dass heute noch ein Darlehen für über 5% abgezahlt wird, obwohl der aktuelle Marktzins gerade mal knapp über 1% pro Jahr liegt. In diesem Fall hätte sich die Zinsbindung also negativ ausgewirkt.

Das Konzept ist trotzdem sehr beliebt, weil es viele Vorteile mit sich bringt:

1. Planbarkeit

Ein konstanter Zinssatz für Jahre sorgt dafür, dass sich ein Finanzprojekt wie ein Baukredit überhaupt planen lässt. Nur so ist es nämlich möglich, die Kosten dauerhaft zu kalkulieren.

2. Schutz vor plötzlichen Zinssprüngen

Auch wenn sich Zinsänderungen wie oben beschrieben negativ auswirken können, funktioniert diese Entwicklung auch andersherum. Wer heute eine Baufinanzierung zu Niedrigzinsen abschließt, kann diese Zinsen für die nächsten 10 bis 25 Jahre (je nach Zinsbindung) nutzen, auch wenn das Zinsniveau dann bereits wieder viel höher liegt.

Die Alternative zu einem Baukredit mit gebundenem Sollzins wäre ein variables Darlehen, bei dem der Zinssatz alle 3 Monate an das allgemeine Zinsniveau (oft: 3-Monats-EURIBOR) angepasst wird. Hier existiert nur ein geringes Maß an Planbarkeit, da das Zinsniveau sich innerhalb weniger Jahre erheblich verändern kann.

Zinsbindung zum eigenen Vorteil nutzen

Da sich die Zinsbindung sowohl zum Vorteil als auch zum Nachteil von Kreditnehmern auswirken kann, sollten diese die Zusammenhänge kennen und entsprechend nutzen. Daraus lassen sich folgende Handlungsempfehlungen ableiten:

• Niedriges Zinsniveau: Lange Zinsbindung wählen (eher 10-20 Jahre), um möglichst lange von günstigen Konditionen profitieren zu können. Etwaige Zinserhöhungen sind für Kreditnehmer dann irrelevant.
• Hohes Zinsniveau: Kurze Zinsbindung wählen (eher 5-10 Jahre), um danach bei einem hoffentlich gesunkenen Zinsniveau eine attraktivere Anschlussfinanzierung zu erhalten.

Tipp: Unabhängig von der Länge der Zinsbindung steht Kreditnehmern laut §489 Abs. 1 Nr. 2 BGB nach einer Dauer von 10 Jahren jederzeit ein Sonderkündigungsrecht zu. Dabei gilt eine Kündigungsfrist von 6 Monaten. Wer also eine längere Zinsbindung wählt, kann trotzdem vorher kündigen, wenn sich später eine günstigere Finanzierungsmöglichkeit ergibt.

Auslaufen der Zinsbindung: So funktioniert die Anschlussfinanzierung

Um zu verstehen, wie eine Umschuldung bei Baudarlehen genau funktioniert, soll kurz noch einmal der Ablauf einer Baufinanzierung aufgezeigt werden:

1. Abschluss des Immobilienkredits mit Zinsbindung

Der erste Schritt besteht darin, die Baufinanzierung abzuschließen. Dabei wird eine bestimmte Zinsbindung gewählt, während der die Zinsen konstant bleiben. Dafür kann das Darlehen in diesem Zeitraum auch nicht vorzeitig gekündigt und abgezahlt werden. Wer das trotzdem möchte, muss in den meisten Fällen auf die Kulanz der Banken hoffen und eine teure Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.

2. Kurz vor dem Ablauf der Zinsbindung: Anschlussfinanzierung planen

Wenn der Zeitpunkt des Ablaufs der Zinsbindung näher rückt, müssen sich Kreditnehmer Gedanken um die Anschlussfinanzierung machen. Dabei stehen ihnen zwei verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung:

2a. Verlängerung bei der bisherigen Bank (Prolongation)

Die Verlängerung bei der bisherigen Bank wird von dieser oftmals forciert, indem sie ein Angebot für eine entsprechende Anschlussfinanzierung versendet. Diese enthält Konditionen, die der aktuellen Marktsituation Rechnung tragen. Ist das Zinsniveau gestiegen, wird sich auch der Zinssatz entsprechend ausfallen. Gegenteilig wirkt sich allerdings der Aspekt aus, dass schon ein deutlicher Teil der Schuld abgetragen wurde. Da die Immobilie ja durch eine Grundschuld nach wie vor das Darlehen besichert, sinkt die Beleihung, was wiederum für etwas geringere Zinsen sorgt.

2b. Wechsel zu einer anderen Bank (Umschuldung)

Alternativ besteht zudem die Möglichkeit, nach Ablauf der Zinsbindung die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank abzuschließen. Hier können Kreditnehmer Baukredite vergleichen und Kosten sparen, wenn sie eine besonders günstige Immobilienfinanzierung gefunden haben.

Grundsätzlich ist hierbei zu empfehlen, beide Ansätze parallel zu verfolgen und daraus einen größer angelegten Kreditvergleich zu machen. Das Angebot der bisherigen Bank ist dabei eine Art Benchmark, an der sich neue Anschlussfinanzierungen messen zu müssen. Finden Kreditnehmer eine deutlich günstigere Umschuldungsmöglichkeit, ist es zudem sinnvoll, mit diesem Angebot bei der bisherigen Bank nachzuverhandeln. Oft besteht noch ein gewisser Spielraum, zumal Banken ihre Kunden gerne halten möchten.

Wann sich eine Umschuldung lohnt – und wann nicht

Die Umschuldung einer Baufinanzierung ist ein durchaus gangbarer Weg, um die künftigen Kosten bei der Anschlussfinanzierung niedrig zu halten. Das Ganze lohnt sich jedoch nur dann, wenn wirklich alle Kostenaspekte der Umschuldung auch mit eingerechnet werden. Ganz so leicht wie bei einem Konsumkredit ist die Umschuldung bei Baudarlehen leider nicht. Oft entstehen dabei folgende Kosten:

1. Grundbuchkosten

Auch Anschlussfinanzierungen müssen per Grundschuld besichert werden. Nicht selten belaufen sich Restschulden nämlich noch deutlich über 100.000 Euro. Da eine Grundschuld jedoch an einen Gläubiger geknüpft ist, muss hier eine Veränderung erfolgen. Die teure Variante besteht darin, die alte Grundschuld löschen und für die neue Bank eine neue Grundschuld eintragen zu lassen. Hier werden Gebühren für die Löschung und die Eintragung der Grundschuld fällig.

Die günstigere Alternative beinhaltet hingegen, die Grundschuld auf die neue Bank überschreiben zu lassen. Hier entfällt erstens ein Schritt (die Löschung) und zweitens bringt eine Umschreibung auch noch geringere Gebühren mit sich als eine Neueintragung. Der Kostenunterschied liegt oft im Bereich zwischen 50 und 70% und beträgt fast immer mehrere hundert Euro.

2. Notarkosten

Gleiches gilt auch für die Notarkosten, die bei der Grundschuldabtretung und Umschreibung ebenfalls deutlich geringer ausfallen.

Trotzdem sollten auch bei einer Umschreibung der Grundschuld pro 100.000 Euro Darlehensschuld ca. 280-330 Euro Kosten eingeplant werden. Diese müssen in den Vergleich zwischen dem Verlängerungsangebot und dem Umschuldungsdarlehen mitberücksichtigt werden. Wer nämlich auf die Prolongation setzt, kann sich die Kosten der Grundschuldübertragung komplett sparen.

Überblick: So läuft die Umschuldung eines Baudarlehens ab

Wer sich also für die Umschuldung eines Baudarlehens bei der Anschlussfinanzierung interessiert, sollte folgende Schritte einleiten:

1. Verlängerungsangebot der bisherigen Bank checken

Das Verlängerungsangebot der bisherigen Bank stellt die Benchmark für weitere Umschuldungsangebote dar.

2. Kosten der Umschuldung einbeziehen

Darüber hinaus sollten die Kosten der Umschuldung ebenfalls mit einkalkuliert werden. Zu diesem Zweck lassen sich entsprechende Grundbuchrechner nutzen, die ausrechnen, wie teuer die Grundbuch- und Notarkosten bei welcher Restschuld ausfallen. Da diese Kosten normiert sind, kommt es hier auch selten zu bösen Überraschungen.

3. Kreditangebote vergleichen

Im nächsten Schritt werden Kreditangebote für eine eventuelle Umschuldung unter die Lupe genommen. Zu diesem Zweck müssen alle Daten korrekt eingegeben werden, um am Ende exakte Konditionen zu erhalten. Darüber hinaus sollten die Umschuldungskredite auch in Bezug auf die angebotenen Leistungen (z.B. mögliche Sondertilgungen oder Ratenanpassungen) zu den eigenen Wünschen und Vorstellungen passen.

4. Abgleich aller Angebote

Wenn der Kreditvergleich der Umschuldungen 1-2 attraktive Angebote ergeben hat, müssen diese noch mit dem Verlängerungsangebot verglichen werden. Fallen sie trotz der Umschuldungskosten günstiger aus, stellen sie echte Alternativen dar.

5. Nachverhandeln bei der bisherigen Bank

Um den Aufwand und die Kosten einer Grundschuldumschreibung zu umgehen, wird nun nochmals bei der bisherigen Bank nachverhandelt. Mit einem festen Angebot in der Hand ist dies oft einfacher. Nicht selten lassen sich Zinsnachlässe heraushandeln, die sich durchaus lohnen.

6. Endgültiger Vergleich und Entscheidung

Zu guter Letzt wird das nachverhandelte Verlängerungsangebot mit den Umschuldungsoptionen verglichen. Am Ende sollten die Kosten bei vergleichbaren Leistungen entscheiden.

Auf diese Weise lässt sich die eigene Anschlussfinanzierung am Ende also deutlich günstiger gestalten als zunächst angenommen. Liegt das Zinsniveau wie aktuell sehr niedrig, ist es zudem sinnvoll, die Laufzeit der bisherigen Baufinanzierung zu prüfen. Stellt sich dabei heraus, dass diese bereits über 10 Jahre beträgt, kommt auch das oben genannte Sonderkündigungsrecht in Betracht, um den Vorgang der Anschlussfinanzierung anzuschieben.

Vorzeitige Umschuldung: Unter Umständen möglich

Besonders ungünstig stellt sich die Entwicklung dar, wenn das Zinsniveau deutlich absinkt, die eigene Zinsbindung aber noch einige Jahre läuft und auch das Sonderkündigungsrecht noch nicht in Betracht kommt. Dabei besteht nämlich die Angst, dass zum Ablauf der Zinsbindung das Zinsniveau eventuell wieder angestiegen ist.

Für diese Fälle wurde vor mehr als 20 Jahren das sogenannte Forward-Darlehen ins Leben gerufen. Mit dieser Finanzierungsoption können Kreditnehmer bereits heute eine Anschlussfinanzierung zum heutigen Zinsniveau abschießen, sie jedoch erst in der Zukunft antreten. Die mögliche Forward-Periode beträgt bei vielen Anbietern maximal 5 Jahre und hierbei gilt: Je länger die Forward-Periode, desto höher der Zinsaufschlag!

Trotzdem kann sich ein Forward-Darlehen lohnen, wenn es wirklich Anzeichen gibt, dass das Zinsniveau in der nächsten Zeit und in einigen Jahren die Anschlussfinanzierung fällig wird.

Achtung: Ein abgeschlossenes Forward-Darlehen ist bindend. Sollte das Zinsniveau also doch nicht steigen oder sogar noch weiter fallen, muss das Darlehen trotzdem in Anspruch genommen werden.

Abbildung 2: Wer am Ende genau nachrechnet, kann unter dem Strich bei der Anschlussfinanzierung viel Geld sparen.

Bildquelle: @ Clayton Robbins / Unsplash.com

Baukredit umschulden: Sorgfältig planen und alle Kosten berücksichtigen

Abschließend lässt sich festhalten, dass die Umschuldung einer Baufinanzierung durchaus eine attraktive Möglichkeit sein kann, die Zinsen zu senken. Da mit Ablauf der Zinsbindung sowieso eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden muss, bietet sich ein solcher Schritt an. Doch die bisherige Bank macht im Regelfall natürlich auch ein Verlängerungsangebot. Welche der beiden Optionen attraktiver ist, sollte durch einen Vergleich ermittelt werden. Dabei ist es wichtig, auch die Kosten der Umschuldung zu berücksichtigen, um am Ende tatsächlich die günstigste Option wählen zu können.