Die Rolle der Grundschuld bei der Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung wird in den meisten Fällen besichert. Dies geschieht über eine eingetragene Grundschuld auf das finanzierte Haus. Was so einfach klingt, kann aber massive Konsequenzen haben und nicht jedem neuen Hausbesitzer ist klar, was die Grundschuld ist und was sie bedeutet. Wie die Besicherung über eine Grundschuld funktioniert, erklärt dieser Artikel.

Abbildung 1: Ob Hausbau oder Hauskauf – die Finanzierung wird heute nahezu immer per Grundschuld abgesichert. Doch warum eigentlich? Bildquelle: @ Greyson Joralemon / Unsplash.com

Was ist eine Grundschuld?

Bei fast jeder Baufinanzierung spielt die Grundschuld eine entscheidende Rolle. Der Kredit wird über sie abgesichert, dazu wird die Grundschuld in das Grundbuch als Pfandrecht eingetragen. Ohne die Einwilligung zur Eintragung werden die Kredite meist gar nicht vergeben. Es mag Einzelfälle geben, in denen das möglich ist, doch werden dort häufig bereits bestehende Immobilien ersatzweise belastet. Und was macht die Grundschuld aus?

• Pfandrecht – die eingetragene Grundschuld sichert den Kredit ab. Die Bank kann nun bei Zahlungsausfall des Kreditnehmers von dem Pfandrecht Gebrauch machen und das Haus versteigern.
• Höhe – zwar wird in der Grundschuld die eigentliche Kredithöhe eingetragen, doch kann die Bank nur das Geld fordern, welches noch offen ist.
• Pfandrecht – einzig die aktuelle Restforderung ist bei Zahlungsausfällen zu berücksichtigen. Das heißt auch, dass bei einer Immobilienfinanzierung mitsamt eingetragener Grundschuld in Höhe von 300.000 Euro nicht die Gesamtsumme eingefordert werden darf, sondern der noch offen stehende Rest, wie ein Gericht festlegte. Liegt dieser weitaus unter der einstigen Kredithöhe, so legen immer mehr Gerichte fest, dass eine anderweitige Eintreibung, beispielsweise durch Pfändung eines Kfz, betrieben wird. Grund: Betrug die Finanzierung 300.000 Euro und sind zum Zeitpunkt des Zahlungsausfalls beispielsweise nur noch 15.000 Euro offen, so ist die Versteigerung des Hauses als Ganzes oder in Teilen eher unverhältnismäßig und stellt – je nach Gericht – eine unzulässige Härte dar.

Fakt ist aber auch, dass ein Kreditgeber das Recht hat, eine Immobilie zwangsweise zu versteigern, wenn dem Kredit nicht nachgekommen wird und eine Grundschuld eingetragen ist. Im schlimmsten Fall würde das Haus versteigert und der Kreditnehmer erhält die Restsumme nach Abzug des offenen Betrages und der Kosten erstattet. Bei sich stark erhöhten Grund- und Immobilienpreisen kann dieser Weg sogar vorteilhaft für den Kreditnehmer ausgehen. Hat sich der Wert der Immobilie seit der Baufinanzierungsaufnahme verdoppelt, so bekommt der ehemalige Besitzer dennoch die gesamte Restsumme ausgezahlt.

Welche Möglichkeiten bietet die Grundschuld?

Faktisch ist die Grundschuld für den Immobilienkäufer nur ein Mittel zum Zweck – sie sichert den Kredit ab und macht diesen erst möglich. Die wenigsten Menschen haben solch ein Kapital oder solche Werte, dass sie eine Immobilienfinanzierung eigenständig absichern können. Für die Bank ist eine eingetragene Grundschuld, wie bereits oben angedeutet, Gold wert.

• Grundbucheintrag – die eingetragene Grundschuld benennt die Bank praktisch als Nutznießer. Über den Eintrag lässt sich nun auf einen Blick erkennen, dass eine weitere Stelle ein Anspruchsrecht auf die Immobilie hat. Dieser Fakt tritt übrigens auch bei einem eventuellen Verkauf zur Geltung, denn dieser muss mit der Bank abgeklärt werden – ebenso muss der Käufer über die Grundschuld informiert werden.
• Pfandrecht – letztendlich kann jeder Kredit beim Ausbleiben von Zahlungen über Maßnahmen vom Kunden gepfändet werden. Autokredite sind hier sehr ähnlich wie Immobilienkredite, denn auch sie haben eine ›Grundschuldeintragung‹. Statt der Eintragung ins Grundbuch wird nur der Fahrzeugbrief – das eigentliche Mittel, welches den Eigentümer beschreibt – als Sicherheit hinterlegt. Wird nun nicht der Ratenverpflichtung nachgekommen, kann die Bank als letztes Mittel das Auto pfänden. So ist es auch beim Haus und der Finanzierung. Bleiben die Raten aus, beheben Mahnungen die Problematik nicht, so kann die Bank von ihrer Grundschuld Gebrauch machen und das Haus zwangsweise versteigern.

Es kommt übrigens gar nicht so selten zu Zwangsversteigerungen in Immobilienkreisen. Schon in den gängigen Online-Portalen sind unter den Anzeigen immer wieder Zwangsversteigerungsangebote zu finden, es gibt eigene Maklerbüros, die sich rein damit befassen und auch Versteigerungsbörsen sind online gängig. Zugleich schreiben die jeweiligen Amtsgerichte die zu versteigernden Immobilien vor Ort aus.

Grundschuld vs. Hypothek: Wo liegen die Unterschiede?

Eine Grundschuld wird einmal eingetragen und bleibt im Grundbuch mit demselben Eintrag bestehen, bis der Kredit restlos bezahlt ist. Anders verhält es sich mit der Hypothek:

• Eintragung – auch die Hypothek wird ins Grundbuch eingetragen. Es ist faktisch aber kein fester Eintrag, obwohl die Eintragung natürlich nicht monatlich in Schriftform angepasst wird. Dennoch sinkt der Wert der Eintragung mit jeder Rate.
• Hypothekenbrief – dieser wird dem Gläubiger vom Grundbuchamt nach der Eintragung ausgehändigt. Wird nur eine Buchhypothek genutzt, so dient einzig der Eintrag ins Grundbuch als Beweis für die Hypothek.
• Eigenheiten – die Hypothek ist an eine konkrete Forderung gebunden: Das Immobiliendarlehen. Mit der Tilgung sinkt nun der Wert der Hypothek. Die Hypothek erlischt automatisch mit der letzten zu zahlenden Kreditrate. Sie gilt damit als akzessorisch und hängt unmittelbar mit der offenen Forderung zusammen.

Allerdings werden die wenigstens Darlehen über eine Hypothek gesichert. Der Grund ist schlichtweg der erhöhte Aufwand. Während die Grundschuld als einzige Eintragung bestehen bleibt und auf Antrag gestrichen wird, muss die Hypothek ständig überwacht und nachgebessert werden – der Betrag ist schließlich nicht fix, sondern verringert sich monatlich. Zusätzlich kann die Hypothek später nicht mehr anderweitig genutzt werden.

Dennoch bedeutet auch die Hypothek, dass der Gläubiger ein Pfandrecht aus einer Eintragung besitzt. Wie auch bei der Grundschuld gilt gerade beim Hypothekendarlehen, dass die zu vollstreckende Summe nur die Restschuld ausmachen darf, nicht aber die einstige Kreditsumme. Bei der Hypothek ist das natürlich einfacher nachzuvollziehen, da die Banken jede Rate an das Gericht melden müssen, sodass die Kreditrückzahlung systemintern korrekt vermerkt werden kann. Gerade dieser Aufwand und die schwierigere Durchsetzung von Forderungen macht die Hypothek im Vergleich zur Grundschuld für die Banken unattraktiv.

Abbildung 2: Die Grundschuld wird als Pfandrecht ins Grundbuch der Immobilie eingetragen. Bildquelle: @ Scott Graham / Unsplash.com

Fazit – die Grundschuld ist das häufigste Mittel

Mittlerweile werden fast 80 Prozent aller Immobiliendarlehen über eine Grundschuld abgesichert. Dieser Weg ist für alle Beteiligten einfacher, zudem ist er mitunter kostengünstiger, da keine dauernden Änderungen erfolgen. Hypotheken sind allerdings bei Modernisierungen oder auch Sanierungen an Bestandsbauten gar nicht selten. Gemeinsam ist beiden Absicherungen, dass die geldgebende Bank im schlimmsten Fall das Recht hat, die Immobilie in die Zwangsversteigerung zu geben. Schon mit der Eintragung ins Grundbuch wird der Bank dazu das Recht zugesprochen.